주택분 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택분 재산세를 납부하는 사람이 내는 세금의 한 종류이다. 종합부동산세가 어느 정도 부과될지를 예상하기 위해 종합부동산세가 어떻게 계산되는지 살펴보고, 오는 4월 말 공시되는 올해분 주택 공시가격에 따라 종합부동산세를 추정하고 주택 처분 등 의사결정에 활용할 수 있다.우리나라 대부분의 세금은 과세표준에 누진세율(일부 단일세율)을 곱해서 계산한다. 종합부동산세에서 이 과세표준이 어떻게 계산되는지를 살펴보려면, 용어에 대한 이해가 선행돼야 한다. ‘공시가격 현실화율’이란 용어는 매매 시세 대비 해당연도 공시가격이 얼마만큼의 비율로 산정됐는지를 확인하는 사후적인 숫자다. 공동주택의 경우 올해 69% 정도로 산정된다. 이렇게 산정된 공시가격에 각 경우에 따른 공제액을 차감한 뒤 시행령에서 정한 ‘공정시장가액비율’을 곱해 과세표준을 계산한다. 이때 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율을 혼동해 호가나 시세 기준으로 종합부동산세를 고려하는 경우가 있다. 하지만 두 가지 용어는 구분해야 한다. 올해 과세표준을 계산할 때, 공시가격에 공제액 차감 후 곱하는 공정시장가액비율은 현재 기준 주택의 경우에는 60%를 적용하도록 돼 있다.
공시가격에서 차감하는 공제액은 지난 연말 개정에 따라 1가구1주택자 단독 명의에 경우에는 12억원을 적용한다. 1가구1주택 공동명의 포함해 다주택자의 경우에는 개인별로 9억원의 공제금액을 적용한다. 1가구1주택자는 단독명의의 경우와 공동명의의 경우 공제액이 달라진다. 2021년부터는 단독명의 특례를 적용해 12억원 공제를 선택할 수 있게 됐다. 단독명의 특례를 적용하는 경우에는 추후 살펴볼 장기보유공제 및 소유주 연령에 따른 공제가 가능하므로, 단독명의 특례를 적용하는 게 유리할 수 있다. 다만, 1주택자 공동명의의 경우에는 18억원 공제가 가능하므로, 공시가격이 18억원 이하 1주택 공동명의의 경우에는 굳이 공동명의 특례를 적용하지 않아도 종합부동산세 계산에 불리하지 않다.
구체적으로 과세표준을 계산해 보면, 매매 시세 15억원 내외의 1주택만 소유하고 있는 경우 올해 공시가격은 69%를 곱한 10억3500만원 정도로 예상된다. 1가구1주택자이므로 공시가격에서 12억원을 차감해 과세표준이 0이 돼 납부할 종합부동산세가 없게 된다. 만약 다주택자가 소유한 주택의 공시가격을 모두 합산해 10억3500만원인 경우에는 9억원을 공제한 후 60%를 곱한 금액이 과세표준이 되는 것이다.
이때 과세표준 계산의 시작점인 공시가격이 어떻게 예상될지가 최대 관심사다. 지난해보다 낮아지는 지역도 있을 것이다. 지난 연말 세법 개정에 따라 전체 세율이 기존보다 하향 조정됐다. 조정대상지역의 2주택을 소유한 다주택자의 경우에도 종합부동산세 일반세율이 적용되므로, 지난해보다 낮아진 올해 종합부동산세액을 예상할 수 있다. 예를 들어 과세표준 기준 3억원 초과~6억원 이하의 경우 과세표준 기준 3억원을 초과하는 부분에 대해 지난해에는 조정대상지역의 경우 2주택자라면 1.6%의 세율이 적용됐으나 올해는 0.7%의 세율이 적용된다.
김성일 리겔세무회계법인 대표
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